近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施(shī)资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少影响，投资收益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资(zī)产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二现在女性多少岁可以领养老金 领养老金的年龄是多少级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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