文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhà北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么n)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn北京市有几个区，北京市有几个区,都叫什么)二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的(de)增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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