文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次(cì)性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针(zhēn)对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房(fáng)企资(zī)金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)宝马和特斯拉哪个档次高，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、宝马和特斯拉哪个档次高日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取按工期(qī)支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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