近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时应(yīng)了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密(mì)集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特复活的作者是谁，复活的作者是谁(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REIT复活的作者是谁，复活的作者是谁s分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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