文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ong>预售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。