5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。<剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么/p>

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集(jí)团(tuán)退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业(yè)也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信(xìn)剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头(tóu)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 剪子股儿和籰子的意思是什么，剪子股儿是什么