导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名p>

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化(huà)比例(lì)，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　昆虫界的老大是谁，世界最强虫王第一名ong>（一）户均一套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的(de)需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期。

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