文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的(de)本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续(xù)需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一(yī)管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重(zh谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别òng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)到(dào)了(le)政策(cè)出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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