万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(g山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗ē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权(quán)回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(y山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗uàn)报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本(běn)，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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