OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期进一(yī)步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲(zhé)库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技(jì)消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么(me)多储备租(zū)户，之前(qián)的空(kōng)置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(h宁波华茂外国语学校学费多少高中，宁波华茂外国语学校学费多少一学期uì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区(qū)产业空间资产上市(shì)平台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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