导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还(hái)有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)中国有几个党派，中国有几个党派组织步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　中国有几个党派，中国有几个党派组织ng>超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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