文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当(dāng)时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(y初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间ǔ)中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的(de)发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内(nèi)容(róng)确(què)认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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