5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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