近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募(mù)集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募(mù)REITs10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)能产10002是什么电话啊 10002是哪个学校代码生现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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