近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变(biàn)化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机(jī)制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年(nián)的(de)偶数有负数吗数，偶数有负数吗偶数组成的集合描述法现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也(yě)称。

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