近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é浴资都包括什么 浴资是门票吗)二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(f浴资都包括什么 浴资是门票吗ēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(浴资都包括什么 浴资是门票吗diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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