导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满(mǎn)足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口(kǒu)的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(mě广西属于南方还是北方i)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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