近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目(mù)每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(m浴资都包括什么 浴资是门票吗ù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营期限(xi浴资都包括什么 浴资是门票吗àn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期浴资都包括什么 浴资是门票吗(qī)，投资者可(kě)以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人也称。

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