饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周期较一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的(de)收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的(de)负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包括经一美元等于多少美分,美元和美分的符号，一美元等于多少钱的人民币(jīng)纪服务在内的相关市(shì)场交(jiāo)易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服(fú)务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计(jì)委建设(shè)部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行(xíng)明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当向交易当事(shì)人(rén)出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房(fáng)很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易(yì)产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处(chù)于(yú)弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能(néng)会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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