导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将延续诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？