近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施(shī)资产的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚(hòu)资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格(gé)波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多(duō)数(shù)普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到(dào)期后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次(cì)年的可(kě)供(gōng)分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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