一(yī)线城市，也不端着(zhe)了(le)。

　　昨天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二手房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重(zhòng)要？首先(xiān)二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核(hé)弹(dàn)级(jí)”政策，其(qí)次深(shēn)圳几乎是最后(hòu)一个还在“认真(zhēn)”实施(shī)这条政策的(de)城市，最(zuì)后深(shēn)圳是房价前(qián)三的核心(xīn)城市。所以，深圳的(de)一举一动都(dōu)具有风向标(biāo)意义(yì)。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取消，首先有利(lì)于深(shēn)圳二手房回暖，然(rán)后二手房回暖(nuǎn)有利(lì)于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二(èr)手(shǒu)房指导(dǎo)价”正(zhèng)式结束(shù)。传言称：二手房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备(bèi)案价和评估(gū)价(jià)孰低为(wèi)准。

　　自此，参考(kǎo)价真(zhēn)正变(biàn)成了(le)“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据(jù)证(zhèng)券时(shí)报21日消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易居研(yán)究院研究总监严跃进认(rèn)为，本次政策大(dà)概率为(wèi)真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款等领(lǐng)域按照新(xīn)的(de)规则(zé)进行，但不会出台(tái)正式(shì)文件。

　　有时(shí)候，有(yǒu)些事情，是不(bù)用发文件的(de)。毕竟(jìng)可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳(zhèn)楼市(shì)二手房指导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了全市3595个(gè)小(xiǎo)区的参(cān)考(kǎo)价，很多南(nán)山、福田、宝安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场价打了(le)5折、6折来“指导”，银(yín)行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两年的痛苦，才深知为啥叫(jiào)做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个(gè)例子，市场价(jià)1000万的房子，如(rú)果不(bù)“指(zhǐ)导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指导价打七折即700万，那(nà)么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支(zhī)付的部分(fēn)，实际(jì)首付(fù)去(qù)到了(le)510万，相当于首(shǒu)付5成了（多给(gěi)210万首付）。这直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购房能(néng)力，相当(dāng)于强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考(kǎo)价以(yǐ)后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多(duō)个(gè)城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策(cè)的“核(hé)弹(dàn)”级别。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根(gēn)据(jù)安居客(kè)的统计，实施二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价的(de)10个(gè)城市(shì)，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年(nián)受到疫情的(de)影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹(dǔ)。以2022年(nián)12月(yuè)数据为例，全国(guó)70个大(dà)中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙(shā)俱(jù)下(xià)。

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　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价(jià)

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐(lè)有家研(yán)究中心(xīn)数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同比下(xià)滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录(lù)，相较(jiào)2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导价发(fā)布(bù)当月相比，如今二(èr)手房挂牌价低于及(jí)接近参考价(jià)的房源占比大幅增加。2023年(nián)一季(jì)度，深(shēn)圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其(qí)中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝于耳(ěr)。

　　据说一(yī)位(wèi)码农三(sān)年前高杠杆买(mǎi)了2套华润城(chéng)，月(yuè)供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破(pò)产(chǎn)。据(jù)媒体推测，如果案例属实(shí)，买家的实际(jì)购房成本高(gāo)达20万(wàn)/平，目(mù)前价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠(dié)加这三年的房贷和持有成本，差不(bù)多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一大批(pī)人(rén)这两(liǎng)年(nián)感受到了太多“心酸”。二手房成交量(liàng)创下多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中介的日子难过，投资客(kè)挥(huī)泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调下，2022年以来，实施(shī)了二手(shǒu)房指导价的(de)城市(shì)陆陆续续(xù)低调退(tuì)出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

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　　作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城市也不(bù)端着了。

　　近(jìn)日(rì)，北京在房山(shān)区试点(diǎn)多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住(zhù)平衡(héng)家(jiā)庭购(gòu)房支持政策。上海也(yě)考虑予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在新房计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中城(chéng)市(shì)商品住宅销售(shòu)价格变动情况来看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房(fáng)价格仍然是同比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合(hé)肥等城(chéng)市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份(fèn)，两部门联(lián)合(hé)发(fā)文，全面推动二(èr)手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国实施，这是(shì)一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于激活二(èr)手房交易，具有定海神针般的(de)作用(yòng)。

　　住建部(bù)部长倪(ní)虹(hóng)近日更是指出(chū)：作出指示和做出指示区别在哪，作出指示还是做出建筑业、房地产企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面(miàn)理解一下这两个词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁柱如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住(zhù)，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶(fú)持(chí)楼市(shì)的政策，还有一大波(bō)正在路上(shàng)...

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