饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥(làn)用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二(èr)手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调(diào)控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的(de)最早依据是(shì)1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即只是纲领性文件而两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城市落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出(chū)现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能(néng)会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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