饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个人信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事(shì)人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价(jià)等(děng)十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体(tǐ)进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注(zhù)最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪(jì)服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中(zhōng)介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低的(de)中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要(y人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么ào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共(gòng)同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由各(gè)中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综(zōng)合计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单(dān)，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。人生在勤,不索何获的意思是谁说的，人生在勤不索何获的意思是什么p>

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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