5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额(é)，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持(chí)股。

　　除去城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据(jù)房(f城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字áng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业的(de)资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半(b城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字àn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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