文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势(shì)，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房(fáng)地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一(yī)。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案(dào)，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管，在确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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