导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很(hěn)大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同)家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期(qī)。

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