5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传(chuán)导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头(tóu)房拜拜肉好减吗，拜拜肉难减吗(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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