OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zh戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班āng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇(yù)突发事件，因此导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利(lì)解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置(zhì)率为何未能得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边(biān)也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户(hù)自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目(mù)，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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