饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经纪服务的(de)意见。意加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水见提(tí)及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例(lì)超过(guò)80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chéng)交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负担，而(ér)且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相(xiāng)关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用过程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服(fú)务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示服务(w加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水ù)项(xiàng)目(mù)、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平(píng)均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会(huì)同市(shì)场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需(xū)要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介(jiè)公司可能(néng)会利(lì)用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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