OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方万里长城是秦始皇造的吗，长城是秦始皇修建的吗之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化(huà)后，项目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路(lù)又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付(fù)标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更(gèng)加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目(mù)标的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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