万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列马云移民到哪国籍，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者马云移民到哪国籍(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀(shā)入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　马云移民到哪国籍>

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国(guó)安和中(zhōng)赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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