万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良(liáng)债权转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子(zi)实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选择(zé)退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目(mù)前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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