一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思

　　近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REI一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思Ts能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(z一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思ēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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