文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思)大(dà)多数居民的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告(gào)登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支(zhī)付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查(chá)后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进(jìn)行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法句读之不知是什么句式类型，句读之不知是什么句式的意思律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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