饱受争议的二(èr)手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完成。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地(dì)产中介(jiè)服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部(bù)门(mén)当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程(嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和(hé嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加(jiā)上经纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场(chǎng)的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定(dìng)其中的细则(zé)，还需要(yào)看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均由购房(fáng)者(zhě)来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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