文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发(fā)时代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把(b宝马和特斯拉哪个档次高ǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增(zēng)长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订宝马和特斯拉哪个档次高立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为(wèi)严(yán)格，资金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商(shāng)需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房(fáng)企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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