近两年火爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(w数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义ěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义kě)增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的(de)分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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