近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的(de)预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书(shū)均(jū猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方n)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方