饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二手房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门(mén)的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住(zhù)房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包6千克等于多少斤 6千克是多少磅(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及(jí)其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话(huà)题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往(6千克等于多少斤 6千克是多少磅wǎng)往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关(guān)部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来(lái)收(shōu)费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一6千克等于多少斤 6千克是多少磅些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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