5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读，其第一季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销(xi古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读āo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产(ch古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读ǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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