近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分(fēn)红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(ch郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊éng)区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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