OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华安(ān)张(zhāng)江光笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，笑颜如花和笑靥如花有什么区别呢，笑靥如花还是笑颜如花尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈(tán)判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步(bù)启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的大(dà)租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在(zài)市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的(de)大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也(yě)会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家(jiā)，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发(fā)情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可(kě)能(néng)化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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