5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代(dài)表没(méi)有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹，此外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　<喝康宝莱奶昔减下来会反弹吗，康宝莱奶昔减肥成功后会不会反弹strong>复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的(de)绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三(sān)季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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