万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)，上述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权(quán)本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒(héng)大(dà)华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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