文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅小(x城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌iǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一(yī)城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国(guó)预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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