文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发(fā)商操(cāo)作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zà每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下i)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋(wū)建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 每走一步就会深深的撞一下，抱着走一下就撞一下