文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。一厢情愿是什么意思当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于(yú)进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资(zī)完成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng一厢情愿是什么意思)种(zhǒng)方式(shì)发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且(qiě)不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期(qī)支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(f一厢情愿是什么意思áng)者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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