5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三(sān)年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现自考成绩查询时间是什么时候开始，自考成绩查询时间是什么时候查在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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