万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等(děng)，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但(dàn)其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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